对于“物业费包括外墙防水吗”这一问题，我们可以从相关法律规定中找到依据。《物业管理条例》第五十三条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”同时，该条例第二条指出，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

由此可见，物业费主要用于日常的维修、养护和管理，对于物业共用部位（如外墙）在保修期满后的大修、中修和更新改造，应使用专项维修资金，而非物业费。外墙防水若属于日常小修小补，可由物业费支出；若属于大规模维修改造，则需动用专项维修资金。因此，“物业费是否包括外墙防水”不能简单判定，需看维修性质及合同约定，但大修改造通常不包含在物业费内。
针对“物业费包括外墙防水吗”以及后续可能的外墙防水维修问题，以下是几点实用的行动建议：

1. 仔细查阅物业服务合同：物业服务合同是界定双方权利义务的关键。仔细查看合同中关于“物业共用部位维修养护”的具体范围、费用承担方式，特别是针对外墙防水的约定，明确物业费是否涵盖以及涵盖的具体维修类型。
2. 及时向物业公司报修并保留证据：一旦发现外墙漏水，应立即向物业公司提交书面报修申请，清晰描述漏水情况、位置等，并要求物业公司签收或保留好沟通记录（如微信聊天记录、邮件等），同时对漏水部位拍照或录像留存证据。
3. 区分维修性质，了解资金来源：向物业公司咨询外墙防水问题的严重程度，是日常小修还是需要大修。若为日常小修，要求物业按合同约定从物业费中列支进行维修；若为大修，则需了解启动专项维修资金的流程和条件。
4. 向业主委员会或相关部门咨询：如果对物业公司的答复或处理不满意，可向业主委员会反映情况，由业委会与物业公司沟通协调。必要时，也可向当地房地产行政主管部门（如住建局物业科）咨询政策，寻求帮助。

选择解决方案时，重点考虑维修的紧急程度、费用大小、合同约定以及物业公司的配合态度。若您在具体操作中遇到困难，建议进一步向专业律师咨询，以维护自身合法权益。
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关于“物业费包括外墙防水吗”，这需要结合具体情况来看。外墙防水是否包含在物业费中，不能一概而论，主要取决于以下不同情形：

1. 若外墙防水属于物业共用部位的日常维修养护范围：根据《物业管理条例》，物业公司负责物业共用部位的日常维修、养护和管理。如果外墙防水的小修小补（如局部密封胶老化修补等日常维护）属于此类，那么物业费通常会包含这部分费用。
2. 若外墙防水问题属于需要动用专项维修资金的大修、中修或更新改造：例如外墙大面积渗漏需要整体重新做防水工程，这种情况通常超出了日常维修养护的范畴，物业费不直接包括这部分费用，而需要由业主共同承担，从专项维修资金中列支。
3. 若物业服务合同中明确约定外墙防水的维修责任和费用承担方式：则应优先按照合同约定执行。如果合同中明确外墙防水维修由物业费承担，那么就包含在内；反之则不包含。
关于“物业费包括外墙防水吗”，这需要结合具体情况来看。外墙防水是否包含在物业费中，不能一概而论，主要取决于以下不同情形：

1. 若外墙防水属于物业共用部位的日常维修养护范围：根据《物业管理条例》，物业公司负责物业共用部位的日常维修、养护和管理。如果外墙防水的小修小补（如局部密封胶老化修补等日常维护）属于此类，那么物业费通常会包含这部分费用。
2. 若外墙防水问题属于需要动用专项维修资金的大修、中修或更新改造：例如外墙大面积渗漏需要整体重新做防水工程，这种情况通常超出了日常维修养护的范畴，物业费不直接包括这部分费用，而需要由业主共同承担，从专项维修资金中列支。
3. 若物业服务合同中明确约定外墙防水的维修责任和费用承担方式：则应优先按照合同约定执行。如果合同中明确外墙防水维修由物业费承担，那么就包含在内；反之则不包含。

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